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Kaufvorvertrag - compromesso, contratto preliminare di compravendita immobiliare

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ITALIEN IMMOBILIEN KAUF: VORVERTRAG COMPROMESSO - ANZAHLUNG, ÜBERGABE, SICHERSTELLUNG, ÜBERGABE IMMOBILIE

Vorvertrag: Preis und Zahlungsweise

Nachdem Sie mit dem Makler ein Immobilien Kauf Angebot erstellt haben und dieses vom Verkäufer akzeptiert wurde, wird ein Termin beim Notar vereinbart um den Kaufvorvertrag compromesso zu erstellen.

 

Der Immobilien Käufer darf einen Notar seines Vertrauens wählen und trägt dafür die Kosten (siehe Nebenkosten Immobilienkauf - spese notaio).

 

Der Kaufvorvertrag ist ein Kaufversprechen, das vom Käufer und Verkäufer (bzw. einer bevollmächtigten Person) vor dem Notar unterschrieben wird.

Kaufvorvertrag zwischen Privatpersonen: Inhalt  „compromesso“

 

Basis für den Vorvertrag ist das bereits mit dem Makler erstellte Angebot proposta:

 

· Parteien: Käufer / Verkäufer

· Gegenstand des künftigen Kaufgeschäftes: Beschreibung Immobilie

· Preis und Zahlungsweise: Kaufpreis und Zahlungsbedingungen (Anzahlung caparra, Restzahlung)

· Übergabe der Liegenschaft: spätester Übergabetermin

 

Zusätzlich wird vom Notar im Vorvertrag festgeschrieben:

 

· Bankgarantie: Käufer erhält vom Verkäufer für die Anzahlung (Reugeld bzw. Angeld) eine Bankgarantie

· Sicherstellungen: Gewährleistung, dass das verkaufte Gut frei von Hypotheken, Liegenschaftsverbindlichkeiten, Steuerschulden, Belastungen und Vorzugsrechten ist

· Endgültiger notarieller Kaufvertrag: Datum, wann der Kaufvertrag erstellt wird

· Vertragsstrafen: Penale falls Übergabetermin nicht eingehalten wird

Anzahlung Reugeld oder Angeld - Unterschied  ?

 

Der Unterschied zwischen beiden Anzahlungsarten ist erheblich:

 

A) Reugeld - caparra penitenziale

 

Das Reugeld erleichtert die Auflösung des Verkaufsversprechens: wenn der Verkäufer zurücktreten möchte, muss er das Doppelte der entgegengenommenen Summe zurückzuerstatten. Wenn der Käufer zurücktritt,  verliert er die als Anzahlung geleistete Summe.

 

B) Angeld - caparra confirmatoria

 

Eine Bestätigungsanzahlung (Angeld, Haftgeld) erschwert die Lösung des Verkaufsversprechens. Auch mit einer minimalen geleisteten Bestätigungsanzahlung kann eine Partei die andere zum Abschluss zwingen;

 

Erfahrungsgemäß wird beim Immobilienkauf in Italien die Anzahlung als Reugeld vereinbart.

Sicherstellungen - Garanzie

 

Die Verkäufer gewährleisten, dass das verkaufte Gut frei ist von:

· Hypotheken „ipoteche“

· Liegenschaftsverbindlichkeiten „passività immobiliari“

· Steuerschulden „immune da arretrati di imposte“

· Belastungen und Vorzugsrechten „oneri e privilegi“

· jeglichen beeinträchtigenden Bindungen „qualsiasi altro vincolo pregiudizievole“

Vorvertrag - Übergabe Dokumentation Immobilie

 

Die Verkäufer händigen den Käufern eine Kopie von folgenden Unterlagen aus (sofern noch nicht vom Immobilien Makler übergeben):

 

· Grundbuchauszug „estratto tavolare“

· Katasterplan „scheda identificativa catastale“

· Hausordnung und Tausendsteltabelle der gegenständlichen Liegenschaft „regolamento di condominio e tabella millesimale dell'immobile in oggetto“

· Baubeschreibung „planimetria“

· Baugenehmigung „concessione/licenza edilizia“

· materielle Teilungsplan „piano di divisione materiale della porzione“

Vertragsstrafen - Penali

 

Im Falle von Verspätung bei der Übergabe verpflichten sich die Verkäufer dem Käufer eine Penale pro Kalendertag Verspätung zu bezahlen.

 

Wenn die Übergabe der Liegenschaft nicht bis zum vereinbarten spätesten Übergabetermin erfolgt ist, bekommt der Käufer z.B. 100 EUR pro Tag.

 

Ausdrückliche Aufhebungsklausel - clausola risolutiva espressa

 

Wenn die Übergabe der Immobilie nicht fristgerecht erfolgen kann, kann der Käufer die Aufhebung des Vertrages „risoluzione del contratto“ verlangen.

Vorvertrag unterzeichnet -> Makler Provision fällig

Kaufvorvertrag Muster

 

Eine Vielzahl an Informationen Rund um das Thema Immobilienkauf (in Deutsch + Italienisch) finden Sie hier:

 

· Verbraucherzentrale Südtirol
www.verbraucherzentrale.it

· Vorvertrag Muster Deutsch
Muster eines Kaufvorvertrages zwischen Privatpersonen

· Vorvertrag Muster Italienisch
Esempio di contratto preliminare immobiliare

Eintragung Kaufvorvertrag im Grundbuch

 

Seit 1. Jänner 1997 können Kaufvorverträge im Grundbuch eingetragen werden.

 

Wenn das Risiko besteht, dass der Verkäufer Konkurs anmeldet (z.B. Baufirma), dann empfiehlt sich die Anmerkung des Kaufvorvertrages im Grundbuch.

 

Im Falle eines Konkurses wird jener Eigentümer der Immobilie, der zuerst im Grundbuch angemerkt wird.

Übersetzer

Italienisch / Deutsch

 

Lassen Sie sich beim Immobilien Kauf in Italien nicht über den Tisch ziehen!

 

 

Wir helfen Ihnen das Kleingedruckte in den italienischen Verträge zu verstehen

 

 Italienisch Übersetzer

Übergabe der Liegenschaft - Consegna dell‘ immobile

 

Ein wichtiger Punkt ist das Datum für den spätesten Übergabetermin.

 

Beachten Sie, dass Mietverträge in Italien meist 3 bis 6 Monate Kündigungszeit vorsehen.

 

Ab dem Tag der Übernahme trägt der Käufer alle Hausbetriebskosten (Kondominiumspesen, spese condominiali ) und alle Kosten für die veräußerte Liegenschaft.

Sobald der Kaufvorvertrages unterzeichnet ist, hat der Makler ein Anrecht auf seine Provision provvigione für die Vermittlung der Immobilie.

Die Unterzeichnung eines Vorvertrages gilt als Vertragsabschluss und somit darf die Makler Agentur Ihre Courtage verrechnen.

Im Kaufvorvertrag wird im Kapitel „PREZZO E MODALITA' DI PAGAMENTO“ die Bezahlung des Kaufpreises geregelt:

 

· Anzahlung: Reugeld oder Angeld zur Bestätigung „caparra penitenziale o caparra confirmatoria“ bei Unterzeichnung des Vorvertrages

· Erste Rate „prima rata“

· Restzahlung bei Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages „alla stipula del rogito notarile“

Ungewöhnlich ist für ausländische Käufer, dass in Italien mit Abschluss des Vorvertrages auch eine Anzahlung (caparra, anticipo, deposito) von meist 10% bis 20% des Kaufpreises fällig wird.

Bankscheck - assegno circolare - Übergabe Anzahlung

Bei der Erstellung des Vorvertrages verlangt der Notar üblicherweise vom Käufer einen assegno circolare - übersetzt ein von der Bank bestätigter Scheck.

 

Um die Anzahlung (Reugeld bzw. Angeld zur Bestätigung) zu tätigen, kauft somit der Käufer einen Scheck bei seiner Bank. Der Käufer zahlt den Betrag an die Bank und die Bank verpflichtet sich für die Auszahlung an Käufer (non trasferibile - nicht übertragbar).

 

Der Bankscheck assegno circolare hat eine Nummer „DISTINTA EMISSIONE ASSEGNI N. 000007891“, die bei der Übergabe an den Notar im Vorvertrag compromesso vermerkt wird.

 

Erst danach übergibt der Notar den Bankscheck „assegno bancario circolare“ an den Käufer.

Kosten Vorvertrag - spese compromesso

Nachdem der Vorvertrag unterschrieben ist, fallen bereits erste Gebühren und Steuern für den compromesso an, die vom Notar eingefordert werden.

 

Erfahrungsgemäß betragen die Kosten für den Vorvertrag ca. 350 EUR.