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ITALIEN IMMOBILIEN KAUF: ANGEBOT PROPOSTA, KAUFPREIS VERHANDELN, RISIKO ANZAHLUNG & GEPLANTE REPARATUREN |
Lehnen Sie sich beim Immobilien Kauf lieber erst mal zurück und überdenken Sie jeden Schritt mit Ruhe!
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INSIDER-TIPP:
Sie können mehr erhandeln als erarbeiten wenn Sie cool bleiben. |
Italien Immobilienkauf: Tipps, bevor Sie ein Angebot beim Makler abgeben... |
Bevor Sie bei einem Makler ein Angebot erstellen um eine Immobilie in Italien kaufen, sollten Sie sich einige Zeit mit der Entwicklung der Immobilienpreise in der gewünschten Region beschäftigen.
Besichtigen Sie so viele Immobilien wie möglich, um selbst ein Gefühl für die üblichen Verkaufspreise zu bekommen.
Erst wenn Sie viele Objekte gesehen haben, sollten Sie daran denken bei einem Immobilienmakler ein Angebot zu machen.
Wir sprechen aus Erfahrung, da wir einmal bereits fast eine Wohnung gekauft hätten, was aus heutiger Sicht ein großer Fehler gewesen wäre. Wir hatten damals zu wenig Erfahrung und hätten die Immobilie viel zu teuer gekauft.
Daher empfehlen wir, sich lange Zeit mit den Angeboten und Immobilienpreisen zu beschäftigen, ehe man ein Angebot macht. |
Immobilienkauf: Angebot - Kaufpreis verhandeln |
Wenn Sie ausreichende Erfahrungen mit den üblichen Verkaufspreisen für Immobilien in der gewünschten Region gesammelt und nach dem Vergleich mit vielen anderen Angeboten noch immer überzeugt sind, dass das Objekt das Richtige ist, dann können Sie beim Makler ein Angebot für die Immobilie erstellen.
Doch wie verhandelt man den Kaufpreis am besten?
Der vom Verkäufer und Makler ausgeschriebene Verkaufspreis für die Immobilie ist in der Regel zu hoch und daher verhandelbar.
Erfahrungsgemäß liegt der vorgeschlagene Verkaufspreis bei vertrauenswürdigen Maklern ca. 5 - 10% über dem Wert der Immobilie.
Viele Makleragenturen schreiben jedoch überhöhte Verkaufspreise aus. Durch Bebachtung werden Sie jedoch sehen, dass deren Objekte über Monate nicht verkauft werden und dann plötzlich um z.B. 30.000 EUR weniger ausgeschrieben werden.
Versuchen Sie herauszufinden, ob der Verkäufer unter Zeitdruck ist. Wenn dies der Fall ist und die Immobilie schon länger am Markt nicht verkauft wurde, haben Sie gute Chancen dass ein Angebot mit einem niedrigen Kaufpreis akzeptiert wird. |
Italien Immobilienkauf: Angebot - proposta, offerta |
Bevor Sie ein Angebot beim Immobilien Makler abgeben, sollten Sie sich der Immobilienkauf Risiken bewusst sein: |
Angebotsumfang - Beschreibung der Immobilie
Definieren Sie genau, was in Ihrem Angebotspreis inklusive sein muss, somit vermeiden Sie Missverständnisse: z.B. komplette Küche mit Elektrogeräte, Parkplatz/Garage, Markisen, …
INSIDER-TIPP: Beachten Sie, dass es in Italien üblich ist, dass die Immobilie OHNE Küche verkauft wird. Wenn Sie die Küche cucina nicht extra in das Angebot schreiben, werden Sie einen leeren Raum vorfinden. |
Angebot: Inhalt „proposta“
· Kontaktdaten Käufer / Verkäufer · Beschreibung Immobilie · Kaufpreis und Zahlungsbedingungen (assegno proposta, Anzahlung caparra, Restzahlung saldo) · Übergabetermin |
Immobilienkauf: Risiko Anzahlung für Reservierung
Sobald Sie beim Makler ein Angebot einreichen, wird er Sie um eine erste Anzahlung in Form eines Schecks mit z.B. 2.000 - 5.000 EUR bitten.
Dafür wird die Immobilie für Sie reserviert, d.h. das Objekt wird als „In Verhandlung“ (in trattativa) gekennzeichnet und ist nicht mehr für weitere Interessenten verfügbar.
Der Scheck gilt als Sicherstellung und die Seriennummer wird im Angebot vermerkt. Wichtig ist, dass der Scheck assegno als nicht übertragbar non trasferibile auf den Namen des Verkäufers ausgestellt wird.
Wenn der Verkäufer innerhalb einer vereinbarten Zeit (üblich ist 1 Woche) das Angebot annimmt, darf er den Scheck als Anzahlung einlösen. Wenn der Verkäufer das Angebot nicht akzeptiert, bekommt man den Scheck retour.
Das Risiko trägt vielmehr der Anbieter: falls er seine Meinung ändert und von dem Angebot zurücktreten möchte, (z.B. weil die Bank die Finanzierung in Italien nicht gewährt) so kann er dies nur noch unter Verlust des Schecks – oder hoffen, dass der Verkäufer nicht akzeptiert.
Wenn der Käufer den Scheck einlöst, fallen bereits erste Steuern an (ca. 100 EUR). |
Immobilienkauf: Risiko Anzahlung „caparra“
Im Angebot wird bereits die Anzahlung fixiert, die erfahrungsgemäß 10 - 20% des Kaufpreises beträgt.
Die Anzahlung wird fällig, sobald der Verkäufer das Angebot akzeptiert und z.B. 1 Woche danach vor dem Notar der Vorvertrag compromesso erstellt wird.
Das Risiko liegt nun eher beim Verkäufer: falls er nach der Unterzeichnung des Vorvertrages seine Meinung ändert und nicht mehr verkaufen möchte, dann muss er dem Käufer das Doppelte der Anzahlung retournieren. |
Immobilienkauf: Risiko Übergabetermin
Der im Angebot fixierte Übergabetermin gilt als spätester Übergabezeitpunkt. Wenn der Verkäufer die Immobilie nicht bis zu dem vereinbarten Termin übergibt, wird eine Penale gegenüber dem Käufer fällig, z.B. 100 EUR pro Tag Verspätung. |
Immobilienkauf: Risiko Kosten geplante Reparaturen, Umbauten,...
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie sich informieren, welche Arbeiten an der Immobilie bereits durchgeführt bzw. geplant sind.
Der Gedanke liegt nahe, einfach den Makler nach der Telefonnummer des „amministrazione del condominio dell’appartamento“ zu fragen. Doch das privacy-Gesetz in Italien verbietet die Weitergabe von persönlichen Daten.
Das italienische Immobiliengesetz sieht jedoch vor, dass sämtliche Kosten noch vom alten Eigentümer zu bezahlen sind, die vor dem Übergabezeitpunkt BESCHLOSSEN wurden. |
Übersetzer Italienisch / Deutsch
Lassen Sie sich beim Immobilien Kauf in Italien nicht über den Tisch ziehen!
Wir helfen Ihnen das Kleingedruckte in den italienischen Verträge zu verstehen
Italienisch Deutsch Übersetzer |
Mit der Abgabe eines Angebotes verpflichten Sie sich bereits zum Kauf der Immobilie, obwohl Sie meist noch gar keine Kreditzusage der Bank haben. |
Risiko Angebot – Kreditzusage „promessa mutuo“ |
Im Zweifelsfall ergänzen Sie im Angebot die Klausel, dass das Angebot nur gilt wenn die Bank den Kredit gewährt.
Die italienischen Banken benötigen für eine Bonitätsprüfung jedoch mindestens eine Woche – und leider sind mit der Kreditzusage bereits erste Kosten verbunden:
Siehe Kredit aus Italien: Finanzierung Italien, Istruttoria und Perizia |
Viele Immobilien Makler, Banker (siehe Bank Italien) und Verkäufer werden versuchen, Sie zu stressen um möglichst schnell viel Geld mit Ihnen zu verdienen. |
Das Angebot (proposta, offerta) ist verbindlich und kann nur noch mit finanziellen Verlust zurückgezogen werden !! |
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